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由黑变白,大数据促进房产经纪行业发展  

2016-08-02 15:44:00|  分类: 大数据,房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价是每一个购房者的关注焦点,不少购房者焦虑,未来房价还会再涨吗?其实,事实与趋势都藏在数据中。精确的数据,不但可以让人了解当下的具体行情,也能更准确的把握未来的趋势。作为目前上海规模最大的链家发布了上海房屋交易最新的大数据,正好用来分析。

首先,房地产的需求由外环内向外环外延伸是一个趋势。近年来,上海不断新开通地铁线路,也出台了新的地铁规划,将地铁线延伸到了城市的外围,同时城市副中心建设也在不断进行。这就使得居住需求有了更多的选择。根据链家的数据,最近一年,外环外成交的二手房占比逐渐增多,在今年2月,外环外成交占比首次超过50%。从去年7月的41%到今年6月的54%,增加了11个百分点。在未来相信这个比例还会持续升高。

由黑变白,大数据促进房产经纪行业发展 - liuyj2000 - 刘远举的博客

 

不过,除此之外,其他的数据似乎并不足以支撑祝桥这样远离上海市区的地方的高房价。

实际上,市场心态已经发生变化。链家发布的数据,除了检测购房热点区域的变化外,还同时在监测业主心态的变化。从去年11月开始,市场呈现乐观心态,在链家卖房的业主中的20%选择了涨价,最高峰出现在今年的三月初,有接近60%的业主要求上调自己房屋的挂牌价。不过紧接着,市场心态发生了变化,在325日后的一周内,联系链家降低房价的业主陡增至46%

直到目前,链家网80%的业主都会主动调低挂牌价格理性适应政策的调整。目前上海购房人群的主力是80后、70后。80后占绝对的主力,高达53.58%70后排名第二,占21.44%。年龄段决定了购房预算与面积的走向。

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从面积上看,70后平均购房面积为96平米,80后平均购房面积为82平,80后的房屋面积比70后小了15%。从价格上看,70后平均购房价格为387万,80后的平均购房价格为304万,比70后少21%。显然,仅从刚需而言,需求层次并不高。

 

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但是,从这个角度,反过来不难发现,新房更多的具有投资功能,而二手房的购买者更多的着眼居住功能,这也是目前新房与二手房价格逐步拉大的原因。这也可以反映出,对于上海而言,新旧房差别导致的投资性差别,甚至已经逐渐大于地段差异导致的投资性差别。这可能是未来上海房价的一个趋势。


当下大数据是经济领域中的热点,房地产交易的数据对于,购房者、业主的个人决策,政府机构的政策制定,银行的市场决策都非常重要。链家此次公布的大数据,是一次有益的构建与应用上的尝试。


链家的大数据,来源于链家的10万名经纪人团队,就上海的数据而言,其来源也达到了1450家门店和超过2.2万名经纪人这样一个规模,是客户、房东行为的精确描述,所谓知己知彼,有了这个大数据,不但可以对当下的行情有一个精确的了解,对未来的趋势也可以更好的把握。


顺着这个思路,就不能理解为什么链家提出“白中介”的概念。


在交易中,市场信息的获取过程是一个学习过程,既需要耗费时间,也需要消耗资源,同时与交易者的能力也有关。这些门槛就形成了市场中的信息不对称,进而导致风险与效率损失。为了减小这种风险与效率损失,市场自发形成了中介机制,本质上,中介就是促进信息透明、分摊风险的机制。所以,某种程度上,中介已经成为影响房地产调控政策和货币政策的一个重要渠道。从这个意义上说,中介行业的规范与健康发展不仅关乎房屋买卖双方的利益,也直接关乎房地产市场的平稳运行,甚至关乎整个国家宏观经济的稳定发展。


不过,遗憾的是,国内中介行业发展还很不完善,人员流动性大,从业人员素质有待进一步提升,而这个局面又会影响大数据的有效性,进而影响人们的判断。


所以,正是鉴于这个局面,链家网推出《中国房地产经纪行业规范与发展白皮书》提出“白中介”崛起的概念,即通过健全市场监管主体;完善法律法规体系;建立覆盖多元主体的行业约束机制;规范经纪公司和经纪人行为及操作流程;不断提高从业人员的素质;持续动态地解决好经纪行业中出现的新问题等经纪行业规范与发展的“六大支柱”促使中介行业由黑变白。


“白中介”首要的作用,就是通过提高从业人员的素质,提供给消费者更好的服务与体验。并且,通过推行房源书面委托、实行房源信息实名发布,建立真房源保证金等制度,确保房源的真实性。


房地产交易信息的生产、分发与匹配的效率决定了交易的效率,是中介行业走向规范的起点,而这一切都建立在最基本的底线上,即真实房源。真实房源信息有了保障,消费者就不再在虚假房源上浪费时间,不再与经纪人的猜忌中斗智斗勇,可以放心、舒心的交易。


白中介更重要的作用是,它是构建大数据坚实的基础。链家此次公布的大数据显示,链家真正实现了海量房源的真实有效,在此基础上,大数据才能提高资源匹配的效率,才能给购房参考和房产价格走向判断提供了良好的基础,使客户在买房时有更多依据去理性判断,进而促进房地产行业,乃至中国经济的健康发展。

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