注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

刘远举的博客

政论、财经、社会、IT——分享思想

 
 
 

日志

 
 
 
 

打开封闭小区,需要更多讨论  

2016-02-04 20:33:00|  分类: 社会 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
打开封闭小区,需要更多讨论 - liuyj2000 - 刘远举的博客

 

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,意见一经公布,立刻在舆论中掀起轩然大波。

意见引来激烈讨论的内容是:新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

首先需要说明的是,虽然尚不明朗,但文件中提及的“封闭住宅小区”,应该并非指一般小区,很大程度上,是指那些面积超过几平方公里的“超级单位大院”和“超级小区”。这些超级单位大院与超级小区,隔绝出了一片又一片“孤岛”,打断主干线,导致整座城市大量缺乏“毛细血管式”的小路,不但影响整个城市道路交通结构体系,造成交通拥堵,也窒息了街区活力。而且,小区道路公共化,首先考虑的不是车行,而是慢行系统,优先服务于步行或自行车。

应该说,此次新政的理念是先进的。有业内人士认为,此次新政符合《马丘比丘宪章》的理念。1933年现代建筑国际会议通过了一项文件,即后来著名的“雅典宪章”。此后,这一文件一直是欧美高等建筑教育的指针。1977年,一些城市规划设计师聚集于利马,以雅典宪章为出发点进行了讨论,提出了包含有若干要求和宣言的《马丘比丘宪章》。该宪章把人、社会、自然紧密联系起来进行考虑,注重人文和城市空间的人性化,反映了“宜人城市”的理念。 

所以,客观而言,此次新政的理念是先进的,目的是好的,如果执行情况很理想,也可能会有很好的局面。不过,在依法治国、依法行政的当下,任何政策都应不违法。

《物权法》中对于小区公共面积的相关条款很多:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利;业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

新政要求打开已建成的小区,就会与物权法的以上条款全部相悖,而《物权法》根据宪法制定,经人代会审议通过,国务院的《意见》并不能凌驾于《物权法》之上。正因为如此,在第二天最高法院关于物权法的司法解释的记者会上,面对记者有关道路公共化与物权法的提问,最高人民法院民一庭庭长程新文说,这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。这似乎意味着,立法机构将根据政策来立法。

实际上,即使在现在的法律框架内,拆掉已有小区的围墙,并不是没有可能。2011年1月,国务院发布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,明确规定了六种具体的公共利益,可由市、县级人民政府作出房屋征收决定。其中,由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要,都可用作小区内道路的征收。更简单的说,打开小区,与修建一条新路通过一个小区,在法律上并无太大区别。

不过,在具体操作中,仍然存在很多甚至是不可克服的困难。首先,征收的小区内的价格到底该怎么计算。小区开放后,居民所损失的绝非公共土地面积,还有小区的环境、私密性、安全性等等,这些因素都会直接影响到房屋价格,而这一价格,又很难测算,必然导致在补偿时候与业主产生矛盾。

除了房屋价值贬损因素,基层政府执行的积极性也是一个问题。从地方官员层面来看,打开现有小区与拆迁不同,拆迁能带来GDP和政绩,有巨额的土地收入,官员有动力,不惜蛮干,但征收小区内道路,GDP收益几近于无,无土地出让收入,政绩也不显著,反而会产生一大笔补偿,,极易发生冲突,维稳压力巨大,收益小,风险大。

除了法律问题,政策还需要与现实相适应。

当下的小区,业主为了自己的居住品质考虑,都会打造一个更绿色、有更多体育设施,更安全的小区,以及保障自己的安全性、私密性、休闲等需求。某种程度上,这是人们在当下中国城市治安、娱乐、体育设施等公共品供给,数量不足、质量不高的情况,通过自掏腰包,请物业公司来提供的一种自我救济行为。

而且,业主支付的物业费中相当一部分是用于小区的设施购买、清洁、治安、修缮、绿化等服务,如果小区打开,公共使用,且不说由此引发原小区居民与原外部居民的矛盾,这部分的物业费仍由业主支付显然并不合理。更何况,非封闭的空间,人流、车流必然会导致保安、绿化、设施维护成本上升。如果居民不在以小区为单位承担这部分费用,把治安全部交由警察负责,把绿化交给市政负责,以中国如今之现实,能保证水平不降低吗?

那么,由此不难产生这样的疑问:在中国,打开小区,真的能符合当下公共品供给的现实情况吗?从这个意义上,封闭小区不是所谓的什么源于农耕文明的理念,实际上,封闭小区源于业主的强烈需求,而业主的需求,却是源于中国公共品供给的局面。当小区内外,人们所需要的安全、绿化、体育、娱乐设施都相差不多的时候,自然,小区也就打开了。

除了公共品供给,现实情况还包括人的素质因素。把小区内部的道路利用起来,这样的规定,即使在国外很好,但是对于中国却未必“人和”。当下的小区是老人散步、遛狗、孩子嬉戏玩乐的地方,在这里,人们不必担心车流。从这个角度,什么时候中国人过马路看红绿灯,司机遇到行人减速,路人不随地吐痰,居民们才能放心的让小区道路成为城市的毛细血管。

更深层次的问题是,政策要让人民选择。

此次新政策发布,隐约有点1982年宪法第10条在一夜之间宣布“城市的土地属于国家所有”的雷霆气势。虽然在此前实施计划经济的三十年里,土地作为马克思主义经典话语下的“生产资料”被普遍假定为公有,因而这一突如其来的规定在当时并没有吸引多少注意,但是近年来却引发了广泛争议。

同样的,令人们感到疑惑的是,为什么这么一个与老百姓生活息息相关的政策,在此之前,一点动静,一点风声都没有,突然之间,就变为板上钉钉的政策出台?

从城市规划上,这种打破小区的理念是先进的,但是,不管这种理念再先进,在实际政策中,往往涉及到利益的取舍,最简单的例子,居民是愿意堵一点呢,还是愿意住得提心吊胆一点,担心孩子在楼下玩被车撞着,担心家里被偷?

值得一提的是,《马丘比丘》宪章在提倡各种先进的规划理念的同时,也非常强调规划的公众参与,强调城市规划中不同的人和不同的群体的不同价值观,要求规划师要表达不同的价值判断并为不同的利益团体提供技术帮助。

某种程度上,此次新政所导向的国外那种“窄马路、密路网”的城市形态,正是基于良好的法治与产权保护,经过历史的发展、博弈、沉淀而成,相反,宽马路、大小区、大院子,正是产权保护,公民权利低下的产物。用导致错误的方法去纠正这个方法犯下的错误,很可能的结果,不是改正了这个错误,而是加重这个错误。所以,小区到底打不打开,政策最终应该由城市居民自己来选择,需要更多讨论。


  评论这张
 
阅读(718)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017